摘要：老旧并不意味着“闲置”“低效”和“丧失吸引力”。
在上海，房龄超过20年的写字楼数量很多。随着时间推移和商务办公现实需求的变化，这些楼宇逐渐走向“老旧”，但老旧并不意味着“闲置”“低效”和“丧失吸引力”。
记者在走访中发现，一旦老楼宇愿意踏出改变的第一步，它们就有很大的概率把握新的机会，而其独特的楼宇生态，还能够吸引曾搬离的租户，让他们重回写字楼。
老楼宇，如何应对新需求
浦东城建大厦位于成山路220号，竣工于1999年，作为一幢商住两用楼，使用寿命已超过20年。
最早，大厦以商务办公业态为主，整幢楼18层，共22家单位入驻。
但近年来，伴随着写字楼市场的供需变化，大楼内的业态日益多元，入驻的企业、商户数量增长至原有的2—3倍。
“这几年，动辄数百平方米的大办公场景不再受欢迎，传统商务办公的需求也在减少。”老周是城建大厦的物业负责人，已在此工作超过十年。
他告诉记者，大约从2020年下半年开始，不少业主就已经自发着手对空间进行重新划分和升级改造，并希望借此吸引更广泛的租客群体。
上海浦东国有资产投资管理有限公司就是其中之一，作为城建大厦的主要业主方，公司拥有该大楼7个楼层，超过7000平方米的空间。
为了提升空间的利用效率，公司开启了对相关楼层的改造。
以大厦第18层为例，公司不仅将原有的5大空间进行重新划分，切割成19个大小、形态各不相同的新空间，还对硬件进行整体提升，楼层墙面、管道、门窗、**间等基础设施都进行了重新设计和完善。
第18层被特意作为共享会议室等公共空间，供租户灵活预约。不过，公共空间的管理成本比预想的更高。
公司招商部负责人告诉记者，租户对公共空间的实际需求各不相同，有些需要活动室，有些需要排练室，还有些可能需要独立的会客空间，因此，公共空间要想用起来，还是需要人的持续参与和更高的空间灵活度。
就在此时，“沙发土豆·城市书房”出现了。
不同于联合办公空间或自习室，“沙发土豆·城市书房”的空间形态更大、类型更丰富、使用方式也更灵活，约400平方米的空间被划分成了更多功能不同小区域——
视野开阔的沙发休闲区、可供小声交谈的榻榻米阅读区、风格各异的VIP办公区、适合小团队的联合办公区，以及即将开放的能举办线下活动的长桌活动区和运动区等，以应对不断迭代的办公需求。
“我以前在联合办公空间待过，位置较好的固定工位一个月至少1500元。”小陈是一位独立设计师，她的工作时间和工作形式很不固定，有时候密集工作，有时候连续几周没有工作。在她看来，按月付租金的固定工位很不划算。
“但在这里，我按次购买服务，每次的收费还可以根据使用空间的具体情况来算，30—90元不等，很符合我的工作节奏。”小陈说。
事实上，“沙发土豆·城市书房”这样的空间运营策略，不仅帮助大楼“消化”了存量空间，也为周边的居民提供了一个能够共享信息的空间。
例如，每天早上9点，“沙发土豆”都会迎来一批灵活“上班”的年轻人，有自由办公的新媒体编辑、线上接单的独立设计师、远程教学的老师、兼职电商销售的宝妈……
这些人大多在35岁以下，兼职工作或活动时间不固定，有些一周3—4天会来这里，有些则可能集中连续来好几周。
店长芮芮告诉记者，这些“工友”大多居住在大厦附近三公里以内，相互之间有着天然信赖感，相似的地缘生活环境不仅让他们有更多可能相互交流、相互帮助，他们也乐于对“沙发土豆”提出自己的需求。他们更像是“邻居”。
开业一年以来，“沙发土豆”的空间配套正是随着“邻居”们的需求而不断变得丰富，不仅新添了远程会议、投影仪、幕布、投屏电视，还配上了教师们更喜欢的白板和手写笔。
在芮芮看来，“超级个体”时代，只有足够灵活的空间配置和持续的服务更新，才能更好地满足这些需求多样的“个体户”。
灵活的高层空间受到主理人们的欢迎。
“沙发土豆”的创始人李晨祥同样观察到了这一趋势，这片老社区中的老楼宇第18层，已然变成了附近居民日常生活的延伸，成了他们的“书房”“客厅”和“工作室”。
根据李晨祥的观察，**香港和日本情况也非常类似。公开数据显示，特大城市的人均居住面积往往更小，因此，居民们对住宅周围的配套空间需求会更高。
这无疑是一个双向奔赴的好机会。
一方面，成熟住宅区附近的高层楼宇的商务属性和盈利能力可能会相应减弱，但另一方面，这些空间也有更多的机会成为周边居民生活空间的补充，甚至承担一部分社区公共服务的职能。
目前，部分商业品牌已经看到了高层混合空间的潜力。例如，樊登读书等内容品牌已经计划在这里开设线下读书会，按摩类仪器品牌SKG愿意把产品放在“沙发土豆”的公共休息区供人免费试用。
“沙发土豆”的运营团队认为，当活动内容、商业模式自然地融入与之匹配的生活场景，空间的价值便不仅仅是“座位费”那么简单，它还将带动整个楼宇性质迎来新的“跃升”。而这也将为存量资产的运营打开新的思路。
旧标准，能否适配新空间
城建大厦的运营状况算是相当不错的，楼宇的空置率和商户的更换频率都不高。但业态日益多元，对楼宇管理、服务、运营等提出了更多新要求。
一是租户对空间改造需求日益复杂多样，不再局限于传统的软装。
“沙发土豆”主推的混合办公区有三个“景观位”：只见天空映照下，黄浦江畔的中华艺术宫伫立其中，画面辽阔。
如果这三个景观位的窗户能改成落地窗，将会带来很强的视觉冲击力，提升空间的整体氛围，甚至抬高租金。
“景观位”的人气很高。
然而，由于大厦外墙老化和周边工程建设，大楼楼体已有一定程度的沉降，扩大窗户成了“牵一发而动全身”的事情。
李晨祥告诉记者，“扩窗”不仅涉及本楼层的外观和安全，更会影响大楼整体的修缮与维护，一旦窗户的结构或质量不符合相关标准，墙面马上面临渗水等问题，楼体也可能出现防风层级不够等问题。
窗户的形态影响了景观的整体性。
如果想要彻底解决墙体老化问题，难度就更大了。
“大楼整体改造涉及全体业主，谁也不能擅作主张，高层的施工还涉及审批等公共安全问题，我们不知道向谁来提出诉求，由谁出面去统筹解决。”李晨祥说。
事实上，老建筑在建筑材料、房屋设计、消防标准等很多方面都和今天的标准有区别，这让混合空间的设计者们在功能实现和视觉观感上受到了很大影响。
例如：消防管线铺设高度较低，难以隐藏；承重结构墙体面积较大，难以扩展空间的整体性等。这些“老”的建筑实体，在客观上桎梏了空间的美感和创造性。
对于涉及大楼硬装改造的标准，老周认为，不同的楼宇建设情况、维护情况各不相同，标准很难一概而论。
二是大厦整体的服务时间和容量面临更新。
比如，大厦里还有24小时自习室、台球厅等全天候营业的业态。针对24小时开放的商户，物业需要动态调整门岗服务时间。
此外，停车位设置、广告展示、快递收发方式等方面也面临升级扩容。
城建大厦将有限的外立面用来赋能楼内商户。
“沙发土豆”提出，想在大厦的外立面悬挂店面招牌和指引，把有限的外立面空间利用起来，赋能楼内商户。他们不知道找谁，且其他租户也有类似需求。所幸业主方在大厦设有接待处，它被称为“驻楼点”。在“驻楼点”工作人员的帮助下，业主与租户们一同将需求呈报给大厦业主委员会。方案最终审批通过，并且决定将这笔收入纳入楼宇公共资金池。
三是如何盘活大厦整体资源，直接帮助租户成长。
在城建大厦，一些大业主已经开始探索设立“驻楼点”，协调业主、租户、物业之间的关系，但楼宇往往存在多家不同业主，大业主仅服务自己的租户，无法整体盘活大楼资源。
事实上，许多租户在业态上有很强的互补性。例如，上午在“沙发土豆”工作或学习累了，下午可以去别的楼层练个瑜伽，或做个推拿。但目前，楼宇租户之间了解全凭自愿，很少有合作与交流的机会。
除了租户的整合，大厦品牌的对外拓展也有发展潜力。今年6月，“沙发土豆”在大厦附近开设了一次沿街的市集活动，吸引了众多市民围观。
“沙发土豆”举办的主理人市集。
这次集体“出街”不仅将空间内的人和资源调动了起来，更将大厦的能量释放到了街区，让大厦和街区互动。
因此，在李晨祥看来，楼宇目前还需要一个掌控全局的“责任方”，把资源、人和服务集中起来，互助互利，让这幢大厦变得更“立体一点”，也让大厦的能量辐射得更远一些。
重回写字楼
去年，建筑师周维决定将工作室搬到锦和巴黎时韵三楼。
这是一幢不太起眼的高层楼宇，位于襄阳南路和建国西路的交叉路口，摩卡色调的建筑立面复古低调，与街区内的红瓦屋顶、绿叶梧桐相互映衬。
走进周维的工作室，一种强烈的反差感扑面而来。
纯白的立面嵌着方形的大玻璃窗，柔和的光线铺满整个空间，窗外茂密的梧桐和有年代感的建筑群一览无余。空间内凉爽、安静，听不到空调运转的声音，也感受不到冷风的吹拂。
很难想象，在一幢外观略显古旧的写字楼内，能拥有如此开阔、明亮、通透、纯净，富有艺术气质与科技感的办公空间。
周维告诉记者，工作室处于三楼的转角位置，每一扇窗户，都能对应上街区不同的风景。“从会客厅的窗户向外看，可以观察到襄阳南路上的人群，从模型制作间的窗户看出去，则能欣赏各类老建筑屋顶。”
最早，周维的工作室也选在一处写字楼，但他逐渐发现，标准化的办公空间很难彰显设计工作室的独特性，加上高峰时段人群大量集聚，吃饭、停车都成了问题。
后来，周维将工作室搬到老洋房，更开阔的办公空间与充满烟火气的街区氛围为设计工作室的发展赋予了更多可能。
不过，老洋房多为历史保护建筑，租用者几乎不能对其内部进行改造。作为最擅长也最需要“动空间”的专业人士，“不能动”成了工作室最大的困扰。
再之后，工作室进驻了办公园区。周维坦言，园区非常依赖运营方的理念与经验。不同运营方的理念千差万别，随着时间推移，运营方向还容易与最初定位不符，“风险系数”较高。
而锦和巴黎时韵这幢大楼很有意思。“不出楼，你什么都能完成。还是原生的社区感更让人舒适。”周维说。他告诉记者，自己前不久在同一楼层的澳洲“邻居”那儿剪完头发，去大楼25层点了杯精品咖啡。另外，精品民宿、健身房、打印店、24小时棋牌室……大楼内的业态非常丰富，即便是加班到深夜，也有熟悉的餐厅、酒吧可去，不用排号等位。
在一幢建筑之中，工作与生活的边界感逐渐消融，让人感到轻松自在。
选择一个空间，其实也在选择与谁做邻居。比起新兴楼宇中业态频繁变化所带来的新鲜感，或者高端办公楼中高冷的疏离感，这里的租户更在乎熟悉感，以及可持续的交往与交流。
位于锦和巴黎时韵25层的咖啡店
不过，要在一幢老楼内打造一个新空间，难度并不小。早在设计阶段，周维就想将新工作室变成一个典型的“被动房”。
所谓“被动房”是一种更为绿色、环保的节能建筑形式，即通过地面、墙体、门窗的保温隔热、新风系统以及太阳能等可再生能源实现室内空间四季无差别的恒温、恒湿、恒氧、恒净和恒静。
但这也意味着，墙面、窗户、照明、上下水、新风系统……空间改造所涉及的项目非常多，其中有不少改造会和原先大楼配备的基础设施“打架”。
以上下水为例，锦和巴黎时韵为商住两用楼，三楼之上就是公寓房，上下水时不仅有声音，还可能有气味。而新风系统的管道通路、照明系统的排布走线等，都需要和原有的系统进行区分、做好衔接。
“幸运的是，大楼物业很信任我们，给了比较充足的改造空间。”周维说，每一项改造计划都提前做好了相关标准的测量与适配程度的检验。
例如在窗户的改造上，工作室就拿出了详细的论证方案，包括窗户大小、通风方式、密封度、安全性能、外立面的呈现效果等，帮助整体空间拥有更好的“性能”，从而获得了物业方极大的认同。
事实上，周维也去看过同区域内的其他写字楼，并不是每一幢楼宇都能包容如此程度的改造。有些大楼的外立面设计一体化程度较高，不能接受门窗改造后对整体外观的影响；有些大楼则在照明、空调等设备的运行上有严格的时段控制，无法对特定区域进行灵活调控。
周维还有一个考量标准，那就是楼宇公共空间和基础配套。
不少老楼宇都面临硬件设施更新的问题，例如电梯摇晃、出风口噪声大、**间和停车场配套不完善等。
但锦和巴黎时韵的基础设施配置和维护做得相当不错，六台电梯均由数字按键直达，三层机械式地下车库容量充足，中庭采光好，还有阳台等户外空间可供人们休息、闲谈。
与区域内的其他写字楼相比，锦和巴黎时韵的得房率较低，因为其公共空间面积更大。然而，也正是较高的租金门槛和较低的得房率，让大楼保持了一种多元有序的状态，各种业态不显凌乱嘈杂，在走廊中相遇的人们可以尽情展开交谈，社区感自然生长。
米凹工作室装修改造后，设计师们更愿意待在办公室。
周维畅想着，在楼下的工作室制作完建筑模型后，在顶层的植物咖啡厅接待朋友，接着在中间楼层的房间午休小憩。
现代人越来越需要更加舒适、灵活的办公空间。人的汇聚，是灵感产生的永恒基础。